À la vente d'un bien loué, la PNO ne s'éteint pas d'elle-même : elle continue au profit de l'acquéreur. Voici qui peut en sortir, comment le vendeur arrête de payer, et ce qui change pour le locataire.
Vendre un appartement encore loué soulève une question qu'on traite souvent la veille de la signature : que devient la PNO souscrite sur le bien ? Beaucoup de vendeurs pensent qu'elle s'éteint d'elle-même avec la vente, d'autres continuent de la payer des mois après sans s'en rendre compte. La loi organise en réalité un mécanisme précis : le contrat suit le bien, chacun peut ensuite en sortir, et c'est un simple courrier du vendeur qui arrête ses paiements. Voici comment ça marche, avec les démarches à faire avant et après l'acte.
02 Le principe : la PNO suit le bien
Le point de départ surprend beaucoup de vendeurs : le contrat ne s'arrête pas avec la vente.
Ce que dit l'article L121-10
L'article L121-10 du Code des assurances pose la règle : en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance « continue de plein droit au profit de l'acquéreur », à charge pour lui d'exécuter toutes les obligations dont le vendeur était tenu envers l'assureur. Concrètement, le jour de la signature de l'acte authentique, le contrat PNO passe automatiquement à l'acheteur, avec ses garanties, ses franchises et ses échéances. Le même texte s'applique en cas de décès de l'assuré : c'est le mécanisme décrit dans notre guide j'ai hérité d'un appartement loué : quelle PNO.
Pourquoi ce transfert automatique
Il évite un trou de couverture entre les deux propriétaires. Un dégât des eaux qui part du logement vendu le lendemain de l'acte reste couvert, même si l'acquéreur n'a encore rien souscrit. Pour un bien en copropriété, c'est d'autant plus utile que tout copropriétaire non occupant doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), dès le premier jour.
À noter
Ce régime ne concerne pas les véhicules (le texte les exclut expressément). Pour un garage ou un parking loué vendu avec ou sans l'appartement, la règle est la même que pour le logement : voir notre guide PNO d'un garage ou d'un parking loué.
03 Vendeur, acquéreur, assureur : qui peut faire quoi
Le transfert est le principe par défaut, mais trois acteurs peuvent ensuite agir sur le contrat. Le tableau résume leurs marges de manœuvre.
| Acteur | Ce qu'il peut faire | Forme et délai |
|---|---|---|
| Vendeur | Informer l'assureur de la vente pour être libéré des primes à échoir | Lettre, autre support durable ou moyen prévu par la loi ; dès la signature |
| Vendeur | Payer les primes déjà échues avant l'information | Restent dues, même après la vente |
| Acquéreur | Garder le contrat transféré | Rien à faire, mais demander une attestation à son nom |
| Acquéreur | Résilier le contrat transféré | Notification à l'assureur ; aucune indemnité de résiliation possible |
| Assureur | Résilier le contrat transféré | Dans les 3 mois suivant la demande de transfert au nom de l'acquéreur |
| Plusieurs acquéreurs | Garder le contrat ensemble | Tenus solidairement du paiement des primes |
La logique est simple : le vendeur n'a plus d'intérêt à assurer un bien qui ne lui appartient plus, l'acquéreur choisit sa couverture, et l'assureur garde la possibilité de ne pas suivre un nouveau client qu'il n'a pas sélectionné. La forme exacte des notifications (courrier, e-mail, espace client) est rappelée sur notre page résilier une PNO.
04 Côté vendeur : arrêter de payer
Pour le vendeur, l'enjeu est surtout financier : ne pas payer une assurance pour un bien qu'il ne possède plus.
Informer l'assureur, et le prouver
L'article L121-10 le dit clairement : le vendeur reste tenu des primes échues, mais il est libéré des primes à échoir, même comme garant, à partir du moment où il a informé l'assureur de la vente. Tant que ce courrier n'est pas parti, l'assureur peut continuer à prélever. Joignez l'attestation de vente délivrée par le notaire et indiquez la date de signature : c'est elle qui fixe le point de départ.
La prime payée d'avance
Si vous avez réglé la prime annuelle en début d'année, une partie couvre une période où vous ne serez plus propriétaire. Deux cas se présentent. Si le contrat est ensuite résilié (par l'acquéreur ou l'assureur), la part non courue est en général remboursée selon les conditions générales. Si l'acquéreur garde le contrat, il profite de la prime que vous avez payée : c'est à négocier avec lui, idéalement par une clause d'ajustement au prorata dans l'acte.
Exemple chiffré
Prime PNO annuelle de 180 €, payée le 1er janvier. Vente signée le 30 avril, soit 120 jours de détention. La part « vendeur » représente environ 180 × 120 / 365 = 59 €. Les 121 € restants correspondent à la période de l'acquéreur : remboursés au vendeur si le contrat est résilié, ou à régler entre les parties si l'acquéreur le conserve.
Si vous payez par prélèvement mensuel, pensez à vérifier le relevé du mois suivant la vente : c'est souvent là qu'on découvre un prélèvement de trop. Pour situer le montant d'une PNO selon le bien, voyez nos tarifs PNO observés.
05 Côté acquéreur : garder ou remplacer
L'acheteur d'un bien loué hérite d'un contrat qu'il n'a pas choisi. Avant de décider, il compare.
Garder le contrat du vendeur
C'est la solution la plus simple à court terme : la couverture est déjà là. Mais elle a été calibrée pour le vendeur : valeur du mobilier, options, franchise, régime d'indemnisation. Si vous changez le mode de location (passage au meublé, location courte durée, colocation), le contrat ne correspondra plus au risque, ce qui expose à une réduction d'indemnité en cas de sinistre.
Souscrire sa propre PNO
C'est le choix le plus fréquent. Souscrivez le nouveau contrat avec une date d'effet calée sur la fin du contrat transféré, puis notifiez la résiliation de l'ancien. Les critères qui comptent sont détaillés dans notre comparatif PNO location meublée ou nue.
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06 Sinistre autour de la date de vente
La période entre le compromis et l'acte est celle où les questions se posent le plus.
Avant l'acte authentique
En pratique, le compromis prévoit que le transfert de propriété intervient à la signature de l'acte authentique. Jusque-là, le vendeur reste propriétaire et c'est sa PNO qui joue. Il déclare le sinistre dans le délai du contrat (au moins cinq jours ouvrés, deux en cas de vol, selon l'article L113-2 du Code des assurances), prévient le notaire et l'acquéreur. Le compromis contient souvent une clause pour ce cas : renégociation du prix, faculté pour l'acquéreur de renoncer, ou transfert des indemnités.
Après l'acte
Le sinistre relève du contrat qui couvre alors le bien : le contrat transféré ou la nouvelle PNO de l'acquéreur. Un sinistre ancien découvert après la vente (fuite lente, par exemple) peut donner lieu à discussion entre les deux assureurs : gardez les photos et l'état des lieux du jour de la vente. La marche à suivre pour déclarer est rappelée dans notre guide sinistre PNO.
Attention
Ne résiliez jamais votre PNO à la signature du compromis : le bien vous appartient toujours, et un sinistre pendant ces deux ou trois mois resterait à votre charge.
07 Le locataire en place
Vendre un bien loué ne change rien pour le locataire, mais beaucoup pour le nouveau bailleur.
- Le bail continue : l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire du seul fait de la vente (article 1743 du Code civil). Il reprend le bail tel quel, loyer et échéance compris.
- Le dépôt de garantie : en cas de vente, sa restitution au départ du locataire incombe au nouveau bailleur (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le montant est généralement réglé entre vendeur et acquéreur chez le notaire.
- L'assurance du locataire : il reste tenu d'être assuré et d'en justifier chaque année à la demande du bailleur (article 7 g de la même loi). Le nouveau bailleur doit donc récupérer l'attestation à jour.
Ce dernier point est souvent oublié lors d'un changement de propriétaire. Ce que risque un bailleur dont le locataire n'est plus assuré est détaillé dans notre guide locataire sans assurance : risques pour le bailleur.
08 Les démarches, dans l'ordre
Voici la séquence qui évite à la fois le trou de couverture et la prime payée deux fois.
- Au compromis : gardez votre PNO active. Signalez à l'acquéreur l'existence du contrat et son échéance ; il en aura besoin pour décider.
- Avant l'acte : l'acquéreur compare et, s'il change, souscrit un contrat qui démarre à la date prévue de l'acte ou à la fin du contrat transféré.
- Le jour de l'acte : le contrat passe de plein droit à l'acquéreur. Demandez au notaire une attestation de vente.
- Dans les jours qui suivent : le vendeur informe son assureur de la vente, attestation à l'appui. Il est libéré des primes à échoir à partir de cette information.
- Côté acquéreur : il garde le contrat (et demande une attestation à son nom) ou le résilie en notifiant l'assureur.
- Le mois suivant : le vendeur vérifie qu'aucun prélèvement n'a eu lieu et réclame la part de prime non courue si le contrat a été résilié.
À retenir
La PNO suit le bien vendu. Le vendeur arrête de payer dès qu'il a informé l'assureur ; l'acquéreur garde ou remplace le contrat ; l'assureur peut se retirer dans les trois mois de la demande de transfert. Et pour le locataire, rien ne change.
