J'ai hérité d'un appartement loué : quelle PNO souscrire ?

En bref

Hériter d'un appartement loué, c'est hériter d'un locataire, d'un bail et d'un contrat d'assurance, souvent en même temps que des frères et sœurs avec qui il faudra décider. Entre le chagrin, le notaire et les papiers, la PNO passe facilement au second plan. Pourtant, c'est pendant ces mois d'incertitude qu'un sinistre serait le plus difficile à gérer. Voici ce que prévoit la loi, les démarches à faire dans les premières semaines, et comment organiser l'assurance jusqu'au partage.

Une obligation qui ne fait pas de pause

Les héritiers sont « saisis de plein droit » des biens du défunt (article 724 du Code civil) : ils deviennent propriétaires au jour du décès, avant même que la succession soit réglée. Si le logement est en copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 leur impose donc dès ce moment d'être assurés en responsabilité civile en tant que copropriétaires non occupants.

Concrètement, ce qui est en jeu si personne ne s'occupe du contrat :

• un dégât des eaux qui part du logement et abîme l'appartement du dessous engage la responsabilité des héritiers ;
• un incendie dans le logement loué détruit une partie de l'héritage, sans indemnité si les primes ne sont plus payées ;
• le syndic peut demander une attestation d'assurance aux nouveaux copropriétaires.

Le contrat du défunt continue

Bonne nouvelle : la loi a prévu ce cas. L'article L121-10 du Code des assurances dispose qu'en cas de décès de l'assuré, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier, à charge pour lui d'exécuter les obligations du contrat. Le bien reste donc couvert le lendemain du décès, sans aucune formalité.

Ce transfert automatique ne fige rien. Le tableau résume les options.

S'il y a plusieurs héritiers et que le contrat continue, ils sont tenus solidairement du paiement des primes : l'assureur peut réclamer la totalité à n'importe lequel d'entre eux. Le même mécanisme joue en cas de vente, comme nous l'expliquons dans notre guide vendre un bien loué : que devient la PNO.

Les démarches des premières semaines

1. Retrouver le contrat : relevés bancaires du défunt, courriers de l'assureur, attestation remise au syndic. Le notaire peut aider.
2. Prévenir l'assureur du décès, avec l'acte de décès et les coordonnées de l'héritier qui sera l'interlocuteur.
3. Organiser le paiement : le compte du défunt est généralement bloqué, les prélèvements peuvent être rejetés. Une prime impayée peut conduire à la suspension de la garantie, comme le détaille notre article PNO impayée : suspension puis résiliation.
4. Vérifier l'assurance du locataire : demandez-lui son attestation à jour et indiquez-lui à qui verser désormais le loyer.
5. Comparer les garanties du contrat repris avec les besoins réels : valeur du bien, meublé ou nu, franchise.

Et si le défunt n'avait pas de PNO ?

Cela arrive, notamment hors copropriété, ou quand un ancien contrat a été résilié sans être remplacé. Il n'y a alors rien à transférer : il faut souscrire sans attendre une PNO au nom de l'indivision. Un seul héritier peut le faire au titre des mesures conservatoires, en avançant la prime que les autres lui rembourseront à proportion de leurs parts. Les assureurs demandent en général l'acte de décès, un justificatif de la qualité d'héritier (acte de notoriété) et l'adresse précise du lot. Pendant ce temps, vérifiez aussi que le locataire est bien assuré : sans aucun contrat de part et d'autre, le moindre sinistre serait à la charge de la succession.

Qui souscrit pendant l'indivision

Tant que la succession n'est pas partagée, le bien appartient à tous les héritiers en indivision. Le Code civil prévoit que tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis (article 815-2) ; maintenir le logement assuré en fait partie en pratique. Pour aller plus loin (actes d'administration, mandat de gestion), il faut l'accord des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits (article 815-3).

La pratique la plus simple, en quatre étapes :

1. Désigner un héritier gestionnaire, par un mandat écrit signé des indivisaires.
2. Mettre le contrat au nom de l'indivision, par exemple « Indivision Durand, représentée par Mme Durand ». L'assureur demandera l'acte de notoriété ou l'attestation du notaire.
3. Ouvrir un compte dédié pour encaisser les loyers et payer la prime et les charges.
4. Écrire une convention entre indivisaires : qui paie quoi, à quelle date, comment on se rembourse.

Les règles de déduction sont détaillées dans notre guide déduire sa PNO des revenus fonciers.

Démembrement : usufruit et nue-propriété

Quand la succession crée un démembrement (le plus souvent : conjoint survivant usufruitier, enfants nus-propriétaires), c'est en pratique l'usufruitier, qui a la jouissance du bien et perçoit les loyers, qui souscrit et paie la PNO.

Le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété au décès de l'usufruitier. En cas de sinistre important touchant la structure (incendie, effondrement), les intérêts des deux sont en jeu. Bonne pratique : faire mentionner les droits du nu-propriétaire dans le contrat, avec l'accord de chacun, pour coordonner l'indemnisation et la reconstruction.

Le locataire en place

Le décès du bailleur ne met pas fin au bail : les héritiers deviennent bailleurs à sa place, avec les mêmes droits et obligations. Le locataire continue de payer son loyer, aux héritiers ou à la personne qu'ils désignent, et reste tenu de s'assurer.

Le dépôt de garantie versé au défunt devra être restitué par les héritiers au départ du locataire : gardez-en la trace dans la succession. Et si le locataire n'est plus assuré, c'est votre PNO qui se retrouve en première ligne, comme l'explique notre guide locataire sans assurance : risques pour le bailleur.

Après le partage ou la vente

• Attribution du bien à un seul héritier : le contrat passe à son nom personnel, par avenant ou nouvelle souscription, sur présentation de l'acte de partage.
• Vente du bien : la PNO continue au profit de l'acquéreur, qui peut la garder ou la résilier. Les héritiers vendeurs sont libérés des primes à venir dès qu'ils ont informé l'assureur de la vente par écrit (lettre ou autre support durable).
• Apport à une SCI familiale : la PNO doit être souscrite au nom de la SCI. Voir notre article sur la SCI familiale.

Les erreurs qui coûtent cher

• Laisser courir les prélèvements sur le compte bloqué : les primes rejetées mènent à la suspension de la garantie, au pire moment.
• Résilier le contrat du défunt avant d'en avoir un autre : la loi le permet, mais un seul jour sans assurance suffit pour qu'un dégât des eaux reste à la charge de la succession.
• Oublier les lots annexes : cave, parking ou garage loués séparément doivent figurer au contrat repris ou au nouveau.
• Ne rien écrire entre indivisaires : sans convention, celui qui avance la prime peine à se faire rembourser.

Questions fréquentes