En bref
✓ La plupart des refus tiennent à un détail du document : attestation périmée, lot absent, mauvais titulaire, contrat d'occupant au lieu d'une PNO.
✓ Aucun texte ne fixe de modèle : l'attestation doit simplement prouver que vous êtes assuré en responsabilité civile comme copropriétaire (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).
✓ Si le document est bon, répondez par écrit et demandez au syndic ce qui manque.
✓ En cas de blocage : conseil syndical, assemblée générale, puis conciliateur de justice.
Vous avez envoyé votre attestation PNO au syndic, et il la refuse, ou vous relance comme si vous ne l'aviez jamais transmise. Dans la grande majorité des cas, le problème se règle en une semaine, à condition de comprendre ce que le syndic cherche à vérifier. Voici comment contrôler votre document, répondre efficacement et, si besoin, faire valoir vos droits.
Pourquoi le syndic demande l'attestation
Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il soit occupant ou non occupant. Le syndicat des copropriétaires doit lui-même être assuré. Le syndic, qui gère l'immeuble, a donc tout intérêt à vérifier que chaque lot est couvert : en cas de sinistre parti d'un appartement loué, c'est d'abord vers l'assureur du copropriétaire que l'on se tourne. Pour un bailleur, la demande arrive souvent après une mise en location, un changement d'assureur ou un changement de syndic.
Beaucoup de règlements de copropriété prévoient en outre la remise annuelle d'une attestation. Le contrat collectif de l'immeuble ne remplace pas votre PNO : la répartition des rôles est détaillée dans notre guide PNO et assurance de copropriété : qui couvre quoi.
Étape 1 : vérifier le document envoyé
Avant de contester, relisez l'attestation. Aucun texte ne fixe son contenu, mais le syndic attend en pratique les mentions suivantes.
| Mention | Pourquoi le syndic la regarde | Si elle manque |
|---|---|---|
| Nom du souscripteur | Vérifier que c'est bien le copropriétaire (vous ou votre SCI) | Attestation à refaire au bon nom |
| Adresse et numéro de lot | Rattacher le contrat au bon lot | Demander l'ajout du lot |
| Numéro de contrat | Identifier le contrat en cas de sinistre | Attestation à compléter |
| Période de validité | S'assurer que la couverture est en cours | Demander l'attestation de l'année |
| Responsabilité civile | C'est l'objet de l'obligation légale | Vérifier que le contrat la comprend |
| Qualité de non-occupant | Distinguer une PNO d'un contrat d'occupant | Faire préciser la qualité de bailleur |
Si un élément manque, demandez une attestation corrigée à votre assureur : c'est gratuit et le plus souvent rapide depuis l'espace client. La marche à suivre est détaillée sur notre page obtenir son attestation PNO.
Les motifs de refus les plus fréquents
- L'attestation de l'an dernier : envoyée par erreur, ou le contrat a été renouvelé sans nouvelle attestation.
- L'attestation du locataire : elle prouve qu'il est assuré, pas vous. L'obligation de l'article 9-1 pèse sur le copropriétaire.
- Un contrat d'occupant : vous avez gardé votre multirisque habitation après avoir mis le logement en location.
- Le mauvais titulaire : contrat au nom d'un défunt, d'un ancien propriétaire ou d'une personne alors que le lot appartient à une SCI.
- Un lot oublié : la cave ou le parking, lots distincts, ne figurent pas sur l'attestation.
Cas particuliers : SCI, indivision, succession
Quand le lot appartient à une SCI, l'attestation doit être au nom de la société, pas de l'associé gérant : c'est elle le copropriétaire. Le point est détaillé dans notre guide qui paie la PNO dans une SCI familiale. En indivision, l'attestation peut être au nom de l'indivision représentée par un indivisaire. Après un décès, le contrat du défunt continue au profit des héritiers : le syndic peut toutefois demander une attestation mise à jour, comme l'explique notre article j'ai hérité d'un appartement loué.
Étape 2 : répondre par écrit
Si votre attestation est complète et que le syndic persiste, écrivez-lui. Une lettre recommandée ou un e-mail avec accusé de réception, daté, qui contient :
- l'objet : « Attestation d'assurance PNO, lot n° … » ;
- le rappel de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- l'attestation en pièce jointe, et la liste des mentions qu'elle comporte ;
- la demande de préciser par écrit ce qui manque, si le refus persiste.
« Madame, Monsieur, vous trouverez ci-joint l'attestation d'assurance responsabilité civile de copropriétaire non occupant pour le lot n° 14, valable du 1er janvier au 31 décembre. Elle mentionne le numéro de contrat, l'adresse et le lot concernés. Si un élément vous paraît manquer, je vous remercie de me l'indiquer par écrit afin que je le fasse compléter par mon assureur. »
Ce courrier documente votre bonne foi et oblige le syndic à formuler précisément son objection. Gardez l'accusé de réception.
Votre contrat actuel n'est pas une vraie PNO ?
Comparez des PNO avec attestation au nom du copropriétaire et numéro de lot : réponse sous 24 h, sans engagement.
Étape 3 : les recours
Si le syndic ne répond pas ou maintient son refus sans motif, plusieurs niveaux existent.
- Le conseil syndical : il assiste et contrôle le syndic. Écrivez à son président en joignant vos échanges. C'est souvent suffisant.
- L'assemblée générale : vous pouvez à tout moment demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour (article 10 du décret du 17 mars 1967). Elle est portée à la prochaine assemblée, ou à la suivante si votre demande arrive trop tard pour la convocation.
- Le conciliateur de justice : gratuit, il peut être saisi pour tout litige civil et tente de trouver un accord. À ne pas confondre avec la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges entre bailleur et locataire, pas entre copropriétaire et syndic.
- Le tribunal judiciaire : en dernier recours, avec un avocat, si le refus vous cause un préjudice réel (frais facturés à tort, par exemple).
Exemple
Un bailleur reçoit une relance « attestation manquante » avec des frais de relance imputés sur son compte de charges. Son attestation est valide, mais elle ne mentionne que l'appartement, pas le parking (lot distinct). Une attestation complétée par l'assureur, envoyée avec un courrier demandant l'annulation des frais, règle le dossier en dix jours.
Pièges à éviter
- Ne pas répondre : le silence fait durer le dossier et peut générer des frais de relance. Répondez, même brièvement.
- Écrire sans preuve d'envoi : privilégiez le recommandé ou un e-mail avec accusé de réception.
- Changer d'assureur sous la pression : aucun syndic ne peut l'exiger. Il vérifie que vous êtes assuré, pas chez qui.
- Ignorer une mise en demeure : répondez rapidement, attestation jointe.
- Envoyer plus que nécessaire : l'attestation suffit ; inutile de transmettre vos conditions particulières ou le montant de votre prime.
Ce que risque vraiment un copropriétaire non assuré
La loi de 1965 impose l'assurance, mais ne prévoit pas d'amende spécifique pour le copropriétaire qui n'en a pas. Le risque réel est ailleurs : le jour d'un sinistre. Si un dégât des eaux part de votre logement loué et abîme les parties communes ou l'appartement du dessous, l'assureur de l'immeuble ou celui du voisin indemnise d'abord son assuré, puis se retourne contre le responsable. Il est en effet subrogé dans les droits de son assuré à hauteur de ce qu'il a payé (article L121-12 du Code des assurances). Sans PNO, c'est vous qui réglez la facture sur vos fonds personnels.
C'est aussi pour cela qu'une relance du syndic mérite une réponse rapide : derrière la formalité, il s'agit de s'assurer que chaque lot a un assureur identifié à qui adresser un recours. Les règles d'un sinistre en copropriété sont détaillées dans notre guide dégât des eaux : qui rembourse quoi, et la déclaration côté bailleur dans notre page sinistre PNO.
À retenir
Vérifiez d'abord le document (année, lot, titulaire, qualité de non-occupant), répondez ensuite par écrit, et n'escaladez qu'en dernier lieu. Une attestation complète, envoyée chaque année sans attendre la relance, évite l'essentiel des litiges.